CSG i
  • közép méretű ház

  • Cséza Gabriella ingatlan referens

  • +36209270595
  • 2007. óta töretlen rajongással kísérem figyelemmel Kistarcsa, és többek között BP. XVI. kerület ingatlanpiacát.

    Ez alatt az idő alatt helyismeretre tettem szert, és tapasztalatokat szereztem kihívást jelentő, bonyolult ügyek megoldása során.

    Igyekszem ismereteimet folyamatosan bővíteni, frissíteni a hazai ingatlanpiaccal, és az ingatlanok eladásához köthetően az időszakos jogi változásokkal kapcsolatban is.

    Igyekszem annyi információt magamba szívni, amennyit csak lehet a környező épületek, területek múltját/jelenét/jövőjét, műszaki paramétereit, az önkormányzatok terveit/ingatlanfejlesztéseit, az építőanyagok korszerűsítését, és minden olyan dolgot illetően, aminek bármi köze van az ingatlanokhoz,
    - azaz igazán érdekel szinte minden, ami elősegítheti az ingatlanok szakértő értékesítését.

    Sokszor már-már túlzásnak tűnhet az idő, és az energia, amit a környéken (de szinte bárhol) található eladó/kiadó ingatlanokra fordítok, de az életem minden területén azt vallom, hogy ha valamit \"csinálunk\", azt nem lehet csak egy kicsit, vagy csak éppen \"csinálni\". Nem tudok, és nem akarok kicsit dolgozgatni, kicsit érdeklődni, kicsit törődni az ügyfeleimmel, az eladó ingatlanokkal - azt gondolom, hogy ha \"csinálunk\" valamit, azt csináljuk jól, teljes odafigyeléssel, 100%-osan az ügyre/ügyfélre/ügyletre/ingatlanra/helyzetre koncentrálva, a résztvevők egyéni igényeit, érveit is figyelembe véve.

    Nagyon igyekszem, hogy mind az én munkámra, mind azok munkájára, akiket évek óta az ingatlanértékesítéssel kapcsolatban bármire is \"tanítok\", igazak legyenek az alábbi jelzők:

    • precizitás,
    • korrektség,
    • szakértelem,
    • türelem,
    • kedvesség,
    • szorgalom.

    Az évek során úgy alakult, hogy legtöbbször Kistarcsa és vonzáskörzetében, leginkább új építésű, vagy néhány éve épült, önálló - vagy ikerházak értékesítésében közreműködtem/közreműködöm.

    A legtöbb esetben az első nehéz feladat az ügyfelek ingatlan keresési igényét, és financiális lehetőségeit egy tető alá hozni. Majd ezt követően – néha hosszú, kitartó munka eredményeképpen találjuk meg számukra a megfelelő Otthont.

    A piaci viszonyokat felmérve, az ingatlan eladásának körülményeit minden oldalról megvizsgálva, és figyelembe véve, egy sikeres ingatlan eladást/vásárlást követően szerencsére már több esetben fordult elő, hogy az ügyfelek élete az általuk kívánt kedvező irányba haladt tovább.

    Büszke vagyok rá, hogy odaadó, figyelmes, szakértő munkám sok ember életét változtatta már meg, és számos esetben oldottunk meg együtt felmerült problémákat.

    Hozzászólások

    • Gabriella Cséza
    • Gabriella Cséza
    • Gabriella Cséza

      BP.XVI.kerület ingatlanpiaca – ingatlanmagazin.com

      Téglalakások

      Elsősorban jó állapotú, felújításra nem szoruló lakások iránt mutatkozik kereslet. Hasonlóképpen látja ezt Cséza Gabriella, a Gacsó Ház Ingatlan területi vezetője is, aki azt is megjegyezte, hogy a felújított, kicsi, olcsó (8-9 millió forintos árkategóriába tartozó) téglalakásokat viszonylag gyorsan el lehet adni.

      Szeretik a kiszámíthatóságot a vevők

      Cséza Gabriella nyilatkozta, hogy a vevők egyre inkább a felújított újszerű ingatlanokat részesítik előnyben.
      A korábbi helyzethez képest itt változás érzékelhető. Magyarázata szerint ennek az az oka, hogy a kiszámíthatóságot többre értékelik az emberek, már nem szívesen vágnak bele egy felújításba mivel az építőanyagok drágák, és nem tudják hogy végül meddig emelkednek a költségek.

      A paneleket most nem veszik

      Míg a téglalakások iránt mutatkozik érdeklődés, a panellakások piaca érezhetően lelassult, legalábbis azt tapasztalni hogy a korábbi árakon most nem kelnek el az ingatlanok tette hozzá Cséza Gabriella.

      Családi házak

      Cséza Gabriella a családi házak piacára áttérve elmondta, hogy az érdeklődőknek 3 jól elkülöníthető csoportja jelenik meg a piacon.
      Az első csoport azoké akik lakásokból költöznek családi házakba. Ők jellemzően a 30 millió forint közeli áron kínált házakat keresik, vagy legalábbis ezeket tudják megfizetni. Ebben az árkategóriában keresettek az ikerházak, melyeknél alapvető igény a 3 hálószoba + 1 nappali elrendezés valamint a garázs. Ezek közül is inkább az egyszintes házakat keresik jobban.
      A jobb minőségű családi házak ára már magasabb. 40 – 50 millió forintos összegekkel számolhatunk, de ennek az árkategóriának is van egy vevői köre derült ki Cséza Gabriella szavaiból. Ők elsősorban a mediterrán típusú házakat keresik, melyek alapterülete 160 négyzetméter környékén alakul, s a műszaki megoldásaik korszerűek, azaz például napkollektor szolgáltatja a meleg vizet.

      Ebbe az árkategóriába beletartoznak a kisebb 120 – 130 négyzetméteres alapterületű egyszintes házak, valamint a jóval nagyobb méretű akár 3 szintes villák is. Az áruk ugyanannyi, ami azt mutatja hogy a kerületben egyébként kuriózumnak számító egyszintes házak jóval kedveltebbek.

      Egy külön kategória

      Emellett van egy vevői rétege a kerületi viszonylatban igazán drága villáknak is, melyek legnagyobb részben Ómátyásföldön találhatóak. A klasszikus villanegyed továbbra is vonzza az ingatlanvásárlókat, bár ezeknél a 100 millió forintnál is drágább házaknál, azért már kisebb a forgási sebesség. A vevőket elsősorban a negyed patinás hangulata vonzza, ahol az óriási platánfákkal szegélyezett utcákban lévő házaknak saját történelme van – mondta Cséza Gabriella.
      Ebbe a környékbe bele kell szeretni!
      Ezért az atmoszféráért akár még olyanok is vásárolnak itt házat, akiknek munkahelye távol esik a kerülettől, s akikről azt gondolnánk anyagi lehetőségeiket figyelembe véve, hogy a budai hegyeken kívül más nem is érdekli őket.

      Más környékek

      A kerületi átlagnál sokkal drágább Ómátyásföld mellett kedvelt környék még Sashalom és Rákosszentmihály főként utóbbinak Zuglóhoz közeli része.
      Errefelé is valamivel magasabbak az árak, így akadnak akik csak Rákosszentmihály külső részén, illetve Árpádföldön tudnak megfelelő ingatlant vásárolni maguknak. Egyértelműen a közlekedés, a belvárostól való nagyobb távolság az, ami miatt az utóbb említett részek hátrányban vannak – derült ki Cséza Gabriella szavaiból.
      A közlekedés a meghatározó, abban a tekintetben, hogy a kerületnek mely részei a legkedveltebbek. Így aztán hiába az egyik legszebb rész a kerületben Árpádföld , tagadhatatlanul távol esik a belvárostól, így mérsékeltebb az érdeklődés iránta.
      Ugyancsak egy kevésbé keresett környék Cinkota, aminek szerinte az az oka hogy itt régen elterjedt volt az állattartás. Ma persze erről már szó sincs ennek ellenére ez a sztereotípia tartja magát s a vevők egy része távolságtartással kezeli.

      http://ingatlanmagazin.com/ingatlanpiac/a-panel-most-nem-kell-de-a-40-millios-hazakat-viszik-a-xvi-kerulet-ingatlanpiaca/

    • Gabriella Cséza

      Eladó a villa, ahol a híres festő, Székely Bertalan élt – Gyöngyszemek az ingatlanpiacon

      Ebben a házban élt és alkotott élete egy szakaszában Székely Bertalan – olvasható egy ómátyásföldi ingatlan hirdetésében. Az ingatlanközvetítő is megerősítette lapunknak: valóban itt élt a híres festő, s valószínűleg itt is halt meg. A ház a kerület klasszikus villanegyedében található.

      Ezt erősíti, hogy életrajza szerint is Mátyásföldön hunyt el Székely Bertalan 1910-ben. S, hogy tényleg ebben a villában élt, azt egy kerületi kiadvány is megerősíti, a most benne lakók állításán kívül – jelezte lapunknak Cséza Gabriella, a Gacsó Ház Ingatlan területi vezetője, akinek hirdetéséből kiderül, hogy az 1890-ben épített villa három generáció zavartalan együttélésére alkalmas, 3 külön bejárattal, 7 szobával, 3 ebédlővel, 3 konyhával, 3 nappalival, 4 fürdőszobával, 4 külön kéménnyel. Ebből is látszik, hogy nem kicsi az épület: nettó 300 négyzetméteres, de tartozik még hozzá egy 1000 négyzetméteres kert is.

      De ami még ennél is fontosabb lehet sokak számára, hogy “itt élt és tevékenykedett élete egy szakaszában Székely Bertalan, 19. századi magyar festészet egyik legnagyobb egyénisége” – fogalmaz Cséza Gabriella, aki szerint az sem véletlen, hogy az emeleti, galéria jellegű részében jelenleg is egy festőművész műterme található. (!)

      Talán a hely szellemének hatását némileg visszafogja ugyanakkor, hogy a tulajdonosok kérésére az épületet nem nyilvánították műemlékké. Hogy ez mennyire előny vagy hátrány, azt mindenki döntse el maga, mindenesetre ennek köszönhető jó pár felújítás, köztük a műanyag nyílászárók és a dryvit szigetelés. Ugyanakkor olyan unikális elemei is vannak az ingatlannak, mint egy képzőművész által épített egyedi cserépkályha, vagy az erdélyi mesterek által díszesre faragott gerendák a rejtett teraszoknál.

    • Gabriella Cséza

      Kistarcsa, Nagytarcsa, Csömör és Kerepes Ingatlanpiaca

      Budapest határához közel, közvetlenül a XVI. kerület mellett négy település fekszik az agglomerációban: Kistarcsa, Nagytarcsa, Csömör és Kerepes. Ingatlanpiacuk olcsóbb az említett kerületnél, ugyanakkor közlekedésük nem rossz, hiszen a HÉV megáll a négy település közül háromban, és az M0-ás is közel halad hozzájuk. Megnéztük, hogy milyenek az árak, kik költöznek ide, és milyen jellegzetességeik vannak az egyes településeknek.

      Kistarcsa

      A legnagyobb város a XIV. kerület melletti agglomerációban, s az ingatlanpiaci forgalmat tekintve is veri a körülötte fekvő másik három települést Kistarcsa. A közlekedése kiváló, ami egyrészt a HÉV-nek, másrészt az M0-ás közelségének köszönhető.

      Cséza Gabriella, a Gacsó Ház Területi Vezetője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy ez az a város, ahol az újépítésű ingatlanok piacára egyáltalán nem hatott a válság, vagy csak nagyon kis mértékben. Ezek ugyanúgy elkelnek, mint néhány évvel ezelőtt, s az árak sem estek vissza. A városban leginkább azok a kivitelezők, cégek építenek folyamatosan, és adják el sorban a házaikat – sok esetben már tervezőasztalról, vagy nagy számban már az építés ideje alatt -, akiknek előző vevőik elégedettek voltak az itt épült házakkal. Általában adottságtól függően 20-28 millió forintért lehet új ikerházat, vagy használt, jó állapotú, önálló ingatlant vásárolni itt – tette hozzá.

      Leginkább az újépítésű ikerházakat keresik a vevők a városban. Ilyenek jelentős számban találhatók például a korábban legkedveltebbnek számító, Auchan mögötti részen. Most már valamelyest veszített népszerűségéből ez a környék, mivel az elmúlt években sűrűn beépült. Ami az említett ikerházak árait illeti, áruk jelentős mértékben függ a kivitelezőtől, de 21 millió forinttól már lehet kapni 80 négyzetméteres ingatlant, illetve a 100 négyzetméteres házat 24 millió forintért vásárolhatunk. További kedvelt, újépítésű résznek Móra liget és Fenyves liget számít Kistarcsán. Az árak és a kínálat ezeknél is hasonló.

      A használt ingatlanok iránti kereslet mérsékelt, s idén, úgy tűnik, hogy a telkek eladásai is csökkentek. Cséza Gabriella elmondta, hogy a használt, ’60-’70-es években épült kockaházak iránti kereslet az elmúlt 2 évben erősen visszaesett, s ennek köszönhetően az áruk is zuhant: amit pár éve még 25 millióért árultak, azt most csak 18 millióért veszik meg.

      Cséza Gabriella úgy látja, hogy amint az itt működő kivitelezők eladnak egy ikerházat, máris vesznek egy telket, s fejlesztenek tovább. Véleménye szerint ez a folyamat töretlen.

      A városba egyébként általában olyan fiatal párok, illetve kisgyermekes családok költöznek a belvárosi lakásokból és külvárosi panelekből, akik saját kertre vágynak – tette hozzá Cséza Gabriella. Gyakran érkeznek a közeli budapesti kerületekből, s Kistarcsa ideális feltételeket nyújt a számukra. Egyrészt el van látva óvodákkal és iskolákkal, melyeket frolyamatosan újítanak, fejlesztenek, és még a falusias hangulatuk miatt is szerethetőek. Hamarosan a bölcsődés korú gyermekek elhelyezésével sem lesz már gond, mivel a város több fejlesztéssel egy időben, a központi óvoda bővítése, és átadása után belekezdett egy bölcsőde építésébe is. Ugyanakkor a már nagyobb gyerekek iskolába járatása sem jelent problémát, hiszen Kistarcsa több részéről 10-15 perc alatt elérhető HÉV-megálló, vagyis önállóan be tudnak jutni Budapestre vagy Gödöllőre egy középiskolába.

      Csömör

      Csömörnek annyiban mások az adottságai, mint Kistarcsának, hogy zsákfalu, vagyis nincs átmenő forgalom. Csendes, nyugodt településről van tehát szó, mely szinte egybeépült a XVI. kerülettel. Mindezek következtében azonban az árak is a XVI. kerületi szint környékén járnak. Ezek a magas árak pedig a kereslet csökkenését is magukkal hozták mostanra, melyet még tovább fokoz az, hogy kevés újépítésű ingatlanból válogathatnak a vásárlók, s azok sem a legjobb helyeken fekszenek.
      Cséza Gabriella is hasonlóan látja a helyzetet, de ezt árnyalta azzal, hogy sok vevőnek kifejezetten célpontja Csömör, hiszen vonzó horgásztavak, kirándulóhelyek találhatók itt. Óvodával hasonlóképpen jól el van látva, mint Kistarcsa, a közlekedést tekintve azonban némi hátrányt jelent, hogy nem mindenhonnan közelíthető meg gyorsan a HÉV, így autóbuszra kell előbb szállni.

      Felhívta a figyelmet arra is, hogy Csömör elsősorban abban különbözik Kistarcsától, hogy némileg eltérő az ingatlankínálata, így pedig más a vevőköre. Ez azt jelenti, hogy sok a nagy, panorámás, önálló családi ház, melyek ára természetesen jóval borsosabb, mint a kistarcsai ikerházaké. Aki ilyen ingatlant akar vásárolni, az 40-60 millió forint közötti árakra számíthat – tette hozzá Cséza Gabriella.

      Kerepes

      Habár Kerepesnek az adottságai hasonlóak, mint Kistarcsáé, a vevők ritkán veszik számításba, mint ingatlanvásárlási célpontot. Az ingatlanmagazin.com-nak nyilatkozó ingatlanközvetítő szerint ennek talán az lehet az oka, hogy 2-3 HÉV-megállóval távolabb fekszik Budapesttől, mint Kistarcsa. A Budapestre való bejutás ennek ellenére nem mondható rossznak, mindössze néhány perces többletről van szó Kistarcsához képest, hiszen a HÉV-nek is ugyanúgy van megállója a településen. Korábban egyébként a két település egy város volt Kerepestarcsa néven.

      Cséza Gabriella ehhez még hozzáfűzte, hogy ebbe a településbe is könnyű beleszeretni. Szilasliget egy kifejezetten vonzó rész, jó levegővel, természetvédelmi területekkel, orvosi rendelővel, gyógyszertárral, bevásárlási lehetőségekkel. Emellett fontos szempont, hogy pár perc alatt elérhető az M3-as.

      Nagytarcsa

      Akiknek fontos a mindennapi ingázásaik során a tömegközlekedés, azok körében a sor végére kerül Nagytarcsa, hiszen az előbb említett településekkel szemben nem érinti a HÉV. Cséza Gabriella szerint ugyanakkor Nagytarcsa is tipikusan olyan település, ami könnyen elvarázsolhatja a vevőket. Előnye az M0-ás, a XVI. és a XVII. kerület közelsége, itt is találhatunk természetvédelmi körzetet, kirándulási lehetőségeket, csendet, nyugalmat, a zajos fővárostól mindössze pár percnyire.
      Korábban Nagytarcsán is jellemzőek voltak az építkezések, a válság hatására viszont némileg lelassult az amúgy vonzó sorházak piaca. Ennek itt is az az oka, mint általában más területek ingatlanpiacain, vagyis, hogy az eladók gyakran túl magas árakat szabnak.